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2018年合肥蜀山区和高新区房价分析及近期购房建议

发布时间:2019-04-03 13:52 来源:未知 编辑:admin

  原题目:2018年合肥蜀山区和高新区房价阐发及近期购房建议

  蜀山区和高新区是合肥外来生齿置业的抢手区域,特别是高新区,跟着这两年鼎力成长高科技财产,高端人才持续涌入,使得局部房产买卖非常活跃,房价也在不竭上涨。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较客岁16395元/平米下跌-9元/平米,根基持平。此中蜀山区和高新区共成交1378套,占全市总成交量的24.5%,跟2017年比拟,翻了一倍还多。

  接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个阐发和点评,以黄山路、长江路和西二环路为界,我将这两个区域分为四个板块,别离是:

  1、黄潜望板块。具体范畴为:黄山路以南,合武铁路以东,政务区以北,金寨路以西。

  2、长潜黄板块。具体范畴为:长江路以南,合武铁路以东,黄山路以北,金寨路及环城西路以西。

  3、长江路北板块。具体范畴为:长江路以北,西二环路以东,南淝河以南。

  4、二环路西板块。具体范畴为:合肥高新手艺财产开辟区,及长江路以北、西二环路以西。

  本文所阐发的数据次要是2018年的平均数据,并不克不及完全反映蜀山区和高新区当前的房价,由于过去一年中,良多小区房价在不竭上涨,当前价钱可能要比图表中的超出跨越不少。与此次对比的数据是2017年全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交阐发及购房建议》)。

  蜀山区和高新区全体成交量无限,有些小区规模较小,成交基数也比力小,客观上会形成较大的误差。因而,成交量相对大的小区,房价数据比力贴合现实;成交量小的小区,价钱数据相对失真,我会在文中做出批改。

  蜀山区2018年成交均价为16462元/平米,比2017年全年(16322元/平米)上涨了140元/平米,涨幅0.86%,稍高于全市平均值。议价空间从3.82%降低至2.86%,削减了0.96%;成交周期为89.8天,比2017年耽误11.3天。

  蜀山区客岁三四时度的成交均价为16469元/平米,较2017年基数上涨0.9%,这个数值根基与2018年均值持平,申明客岁下半年,蜀山区房价根基连结平稳。

  高新区2018年成交均价为16243元/平米,比2017年全年(15783元/平米)上涨了460元/平米,涨幅2.92%,远高于全市平均值。议价空间从2.88%降低至2.4%,削减了0.48%;成交周期为69.7天,比2017年耽误2.8天。

  高新区客岁三四时度的成交均价达到16703元/平米,较2017年基数上涨5.83%,几乎是2018年全年均值的2倍,可是成交量仅占全年的42.7%,这申明高新区下半年房价现实涨幅比上半年高得多。

  关于2018年滨湖区、政务区、经开区和肥西县的阐发,请关心我微信公家号“小易论楼市”,答复环节词“滨湖”、“政务”、“经开”等,关于之前阐发过的其他各区文章,微信公家号答复环节词“蜀山”、“庐阳”等区域环节词即可查看。

  黄潜望板块2018年共成交365套二手房,成交均价从2017年的17126元/平米涨至17403元/平米,上涨277元/平米,涨幅1.62%。议价空间为2.98%,略高于平均值;成交周期89.3天,比客岁耽误8.9天,略低于平均程度。

  三四时度的成交量根基占到全年的一半,均价跟全年持平,申明黄潜望板块客岁房价全体表示比力平稳。其实板块内各小区房价有涨有跌,分化比力大,我细心研究了一下,分化的缘由有良多。

  有些小区,本身资产不劣质,以至还有些优良,但由于2017年上涨过猛,2018年呈现必然的回调,好比万科金色名郡,光明世家,安粮城市广场,金大地1912公寓。

  有些小区,资产本身比力劣质,前期跟风上涨过甚,当市场冷却或者平稳时,呈现比力多的回调,好比信望华府骏苑,新华国际公寓,丁香家园。

  有些小区,资产本身比力优良,不断呈上涨趋向,价钱很是坚挺,好比华润幸福里,信达西山银杏(室第),金大地1912室第,安高城市六合,印象西湖。还有些小区,资产本身不是出格优良,但前期价钱较低,具有必然的补涨,好比安粮城市广场QQ公寓,信达西山银杏(公寓)。

  其实板块内小区的优良程度,从成交价钱上就可见一斑。2w+的小区,好比金色名郡、金大地1912(室第)、华地学府名都、华地第宅等,它们一般是品牌房企,房龄相对年轻,大都是优良资产。

  低于平均价的小区,好比信旺华府骏苑、新华国际公寓、丁香家园、安粮城市广场QQ公寓、港汇广场(公寓)等,一般是回迁小区,房龄相对较老,公寓房,大都是相对劣质的资产(《合肥的优良房产和劣质房产》微信公家号“小易论楼市”)。

  对于绝大大都劣质资产来说,房龄老,价钱廉价,但这并不是它们值得投资的来由;而优良资产,一般房龄年轻,价钱相对较高,反而更值得投资。投资看的是资产物级和性价比,并非仅看价钱,相信良多人都陷入了“房价越低越值得投资”的误区(《合肥优良房产的品级评价》微信公家号“小易论楼市”)。

  长潜黄板块2018年共成交146套二手房,成交均价从2017年的17549元/平米涨至18144元/平米,上涨595元/平米,涨幅5.44%。议价空间为2.57%,低于平均值;成交周期81.8天,比客岁缩短2.2天,低于平均程度。

  三四时度的成交量仅占全年的42.5%,下半年成交均价和涨幅要比全年低出不少,次要缘由是上半年是学区房的成交高峰,拉抬了板块均价。同时也因为板块价钱的抬升,使得需求向其余低价板块外溢,成交量削减。

  合肥的初中真学区,大都对应几所小学,这几所小学中,只要一所是公认最好的,也就是所谓的双学区(《合肥的线年合肥初中学区最新排名》微信公家号“小易论楼市”)。长潜黄板块的双学区是:西园新村小学+50中东校,安居苑小学+50中西校。我们能够看到,安居苑和西园新村这两个双学区房,是板块内涨幅最大的两个小区。

  虽然本来的江淮学校被并入安居苑小学教育集团,成为了此刻的安居苑小学(天鹅花圃校区),但跟本来的安居苑小学(安居苑校区)本部门隔划学区,我认为几多仍是有点换汤不换药,学校并未获得普遍承认。

  这点从通和易居同辉南苑和北苑的房价上就能看出来。南苑是安居苑小学(安居苑校区)的学区房,成交均价为18466元/平米,北苑是安居苑小学(天鹅花圃校区)的学区房,成交均价为16585元/平米,相差近2000元/平米。

  而汉嘉都会丛林是潜山路小学的学区,其公寓学区房成交价钱在1.92w摆布,远比安居苑的房价低得多。据我小密圈成员透露,求实领势学府公寓目前均价2.1w,同是潜山路小学的学区,这个价钱真不如考虑安居苑或者汉嘉都会丛林了。

  即便是安居苑西村和安居苑东村表示也纷歧样,西村的价钱比东村超出跨越5%摆布,这是为什么呢?由于50中西校在安居苑西村的西侧,东村到学校的距离会更远一些,距离上这么小小的差距,就能惹起如斯溢价,申明距离学校远近一直是影响学区房价值的一个主要要素。

  大溪地均价呈现回调,在我看来缘由跟金色名郡一样,也2017年呈现透支惹起的。别的像新华优阁如许的公寓房,属于相对劣质的资产,也呈现价钱下跌。

  长江路北板块

  长江路北板块2018年共成交192套二手房,成交均价从2017年的14883元/平米跌至14705元/平米,下跌-178元/平米,跌幅-1.2%。议价空间为3.31%,高于平均值;成交周期101.8天,比客岁耽误12天,高于平均程度。

  三四时度的成交量占到全年的57.3%,跌幅有所收窄。长江路北板块平均房龄为2008.5年,比大盘均值老了1年半摆布,无论是房价绝对值及涨幅,仍是议价空间和成交周期上,都处于绝对的劣势,属于劣质板块无疑。

  板块内涨幅为正值的小区为:地方美域B区,颐和花圃,琥珀山庄,海亚现代(室第),天一家园。除天一家园因前期价钱较低具有补涨以外,其余成交均价都在板块均价以上。

  琥珀山庄因为本身建筑质量不错,位置也很好,再加上琥珀中学加持,但终究房龄太老,产物属于裁减类型,资产大要为3+档。其余小区根基上房龄都相对年轻,高于板块均值。

  板块内下跌的小区为:地方美域A区,松芝万象城,龙居山庄,黎阳嘉苑,海亚现代(公寓),福乐门,凤凰城家家景园,奥林花圃。

  这些小区次要可分为两种,一种是房龄较老的,好比龙居山庄,黎阳嘉苑,凤凰城家家景园,奥林花圃;一种是公寓,好比地方美域A区,松芝万象城,海亚现代(公寓),福乐门。

  在市场趋冷或者平稳环境下,并不是越廉价的小区投资潜力越大,越廉价的小区可能是由于资产比力劣质,投资价值反而比力差,且流动性差,议价空间也大。

  二环路西板块

  二环路西板块2018年共成交675套二手房,成交均价从2017年的15591元/平米涨至16023元/平米,上涨432元/平米,涨幅2.77%。议价空间为2.44%,低于平均值;成交周期76天,比客岁缩短2.1天,低于平均程度。

  三四时度成交量占全年的42.2%,涨幅达到5.39%,几乎是上半年的2倍,申明板块内房价根基上是在客岁下半年完成上涨。特别是高新区,无论是均价涨幅,仍是议价空间及成交周期上,表示都很是强势。

  此中,最为强势的区域是蜀西湖周边,典型代表小区是祥源城。祥源城同比涨幅达到13.5%,其实三四时度成交均价曾经冲破2w+,现实涨幅曾经跨越了20%,不成谓不惊人。与祥源城雷同的小区还有华纺新华城和海亮九玺,都有不错的涨幅。

  这三个小区的雷同之处是:处在长江西路与习友路之间的蜀西湖畔,旁边就是立异财产园,有学校和病院的规划,还有贸易(银泰城和砂之船奥莱),配套不成谓不齐备,是整个高新西的焦点区域。

  近几年,高新西成长迅猛,引进了很多高新手艺财产和高校科研机构,好比科大讯飞、国际智能语音财产园、中科大新校区、中科大先辈手艺研究院、中科院量子消息与量子科技研究院等,吸引了多量高新手艺人才就业,带来了巨量的栖身需求,区域内新房一房难求。

  一方面生齿在不竭涌入,另一方面新房供应没有跟上,供需呈现严峻失衡,这是导致高新西房价急速上涨的底子缘由。良多人想在高新西买房,但跟着蜀西湖四周房价的不竭上涨,不得已将目光转向柏堰湖畔及长江路北区域,同时也带动大蜀山周边房价上涨。

  比力典型的小区是保利梧桐语,御景城,岭湖墅,蓝鼎海棠湾,中海原山,加侨悦山国际,豪富山庄,不单成交量大,并且涨幅可观。反观高新东曾经成熟的区域,涨幅不高,特别是规模小、房龄相对偏老的非品牌小区,以至呈现下跌。

  好比梦园小区,上铁银欣花圃,徽商优山美地,和一花圃,海岸星辰,博澳丽苑,兴园小区等。还有相对劣质的资产,次要是公寓,好比金濠优活城,加侨悦山国际(公寓)等。

  因而金大地悦澜第宅公寓距离地铁口比力远,单价合1.78w,比其位置更好的加侨悦山国际(公寓)还要超出跨越不少,根基没啥投资价值。而位置更偏的禹州平湖秋月,丽丰璞羽山,中海世家,保利柏林之春,订价更高,投资性价比相对更差。

  我认为新房里面价钱相对合理的是中南樾府,存案均价是1.86w,之前开盘有3个点的优惠,最终现实价钱在1.8w上下,去化不错,此盘单价低于1.8w的小三房性价比仍是不错的。蜀熙府价钱适中,但区域趋于成熟,大情况欠佳,投资潜力不如蜀西湖四周。

  高速蜀西湖畔和乐强盛悦湖熙岸,都在蜀西湖的外围,尚未开盘,若是定位刚需,价钱合适,也会比力适合投资。听说柏堰湖畔的中海岭湖湾,订价在1.48w摆布,价钱是合适的,但估量购入门槛较高。

  蜀山区和高新区房价阐发总结及购房建议

  我在之前文章平分析过良多次,目前合肥平均房龄大要在10年摆布,绝大部门小区都是近15年才成立起来的,这是一个很是年轻的城市。由于成长太快,合肥各区域房产并未发生较着分化,跟着时间消逝,这种分化将会越来越显著。

  即便强势如黄潜望板块,在没有学区加成下,一些小区也略显疲态,好比万科金色名郡,虽然是板块内成交量最大的小区,房价也没想到会呈现必然的回调。目前板块的平均房龄比大盘仅年轻5个月,再过几年,大概也真要廉颇老矣。

  这种环境同样发生在照旧年轻的大溪地身上,当它变老时,能否也会沦为市区的老破小呢?然而双学区加持的安居苑和西园新村,即便是20-30年的多层砖混建筑,仍然抵挡不住狠恶的房价涨势。学票的升值速度,已远远跨越了房产的磨损速度。

  长江路北既无房龄劣势,又无学区劣势,是我阐发到目前为止唯逐个个同比下跌的板块,曾经完全沦为一个劣质区域。我惊讶的发觉,这个板块内,竟然没有一家出名品牌开辟商开辟的小区,这种板块的没落,怕是很难再挽回了。

  高新区平均房龄为2013.1年,比大盘年轻3岁,我们看到它同比涨幅是蜀山区的3倍还多。以蜀西湖板块为代表的高新西新贵,正以一种不成思议的速度成长着,就像一颗大树的侧枝,最有活力的永久是顶端的那一片嫩芽,而它后边的主干可能早已枯裂。

  高新西顶着各类光环,合肥市对其进行竭尽全力的投入,再加上大蜀山得天独厚的天然情况以及优势上水的地舆位置,毫无疑问,这块区域曾经成为当前合肥房产投资的炽手可热之地。

  目前我认为合肥最值得投资的两个区域,一个是滨湖,一个是高新西。跟着滨湖限价房的逐步清盘,我们看到荣盛华府存案均价已达到1.9w,这意味着滨湖新房的地板价再上一个台阶,从1.7w+间接步入1.8w+,我们将很难再找到1.8w以下的新房。

  筹算在蜀山区置业的同窗,应优先考虑高新区蜀西湖板块,1.8w以下的新房,特别是刚需小三房,都值得关心,若是本年上半年不抓住,下半年可能不会有更好的机遇了。

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